【怎么获得投资】万科来到存量残杀时代

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8月将末,2019年中报披露渐入热潮,房企Top5的座次已经重排。

万科以3340亿元的销售额,与和恒大位列前三甲,以2526亿元合约销售额逾越融创,重回行业第四,融创落至第五。

巨头之间的座次转变意味着,在房企融资环境猛烈缩短,销售规模增速放缓之际,一场巨头间的“存量残杀”在所难免,而融资成本则是要害输赢手。

万科这样的“勤学生”,最先显露出“做难题”的手段。

求生

万科在做人事减法。

财报显示,相较于2018年终,万科在册员工半年增添至112059人,房地产开发系统员工则从12669人削减至12080人,半年削减589人。

裁员或许是在响应董事长郁亮那句“活下去”,这同样是现任万科治理层押注房地产开发主业的口号。

“基本盘是保证万科‘活下去’的要害,基本盘就是开发营业。它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。人人以为‘活下去’应该像托钵人一样去讨饭吃,实在对万科而言,‘活下去’是希望活得更好,活得更久。”郁亮2018年底时公然示意。

从万科逆势增进的2019年半年报业绩来看,郁亮的调整颇有成效。

这份财报显示,万科上半年房地产开发营业销售额到达3340亿元,同比上升9.6%,销售增速大幅领跑和恒大,市占率到达4.6%; 营业收入为1393.2亿元,同比增进31.5%,其中房地产营收达1329.9亿元,物业服务收入达52.8亿元;归属上市公司股东净利润为118.4亿元,同比增进29.8%。

8月21的财报业绩说明会,万科CEO祝九胜就地示意:“有一句话叫勤学生喜欢难问题,对万科来说争当勤学生,答好难问题。”

祝九胜所说的行业难题是融资收紧,“这对整个行业一定会有一些影响,可能对资信对照好、对照稳健谋划的企业来说,顺应的难度没那么大。”

万科简直是“勤学生”。

住手2019年6月尾,万科持有钱币资金1,438.7亿元,远高于短期乞贷和一年内到期耐久欠债的总和666.5亿元,短期偿债压力无虞。

尤其是万科的净欠债率(有息欠债减去钱币资金,除以净资产)仅为35.04%,处于让全行业羡慕的低位。

手握充沛现金,万科在土地市场却变得郑重起来。

该公司上半年新获项目54个,去年同期则为117个,拿地总建面1372.8万平方米,同比削减33%,其中权益建面941.8 万平方米,同比削减18%;权益地价总额649.8亿元,同比增进12%;楼面均价6900 元/平方米,占同期销售均价的44%。

若是按权益投资金额来盘算,万科88.4%的新增项目位于一二线都会。

“我们拿地是凭证收了若干钱回来才气拿若干地,没有牢靠的拿地设计,拿地战略集中在焦点都市圈,好比长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”万科首席运营官张旭在业绩说明会上还强调,不会再进三四五线都会。

现有总的土地贮备,可以知足万科两年左右的销售需求。

住手 2019 年上半年,万科在建项目总建面9867.6万平方米,设计中项目总建面约5472.6万平方米,尚有旧城刷新项目中合计权益修建面积约341.4万平方米。

求稳

万科现在更像是一家深圳国企,其中代表地方国资的深圳地铁持股比例高达28.69%。

国企的特点之一是“稳”。这是郁亮修枝剪叶,全力聚焦地产主业的靠山信息。

万科曾是较早举行多元化探索的头部房企,2013年,其首次提出由传统住宅开发商向“都会配套服务商”转型,举行多元化营业扩展。上海区域的“热带雨林”设计、广深区域的“”战略、北京区域的“6+X”,一度在万科内部搞得轰轰烈烈。

在万科以“活下去”为主要目的之后,上述多元化试点工程最先缩短。

例如,长租公寓事业部总司理去职,为长租公寓孝顺主要房源的“万村设计”,周全暂停签约新居源,甚至自动违约,放弃部门已签约房源。

“这块营业涉及主体、历史问题对照多,好比衡宇的报批报建遇到难度,握手楼怎么解决消防问题,能否根据正常的节奏把施工做好。”祝九胜在此次业绩会上注释称。

2018年下半年,万科还将所有营业根据BG(事业群)、BU(营业线)两个营业组织形式加以区分,BG主营房地产开发,包罗南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域;BU围绕主营营业做“地产+”,包罗商业地产、物流仓储、长租公寓、梅沙教育、冰雪度假及外洋营业。

只管“万村设计”受挫,但万科的长租公寓项目上半年新开业 2.06 万间,累计开业 8.2 万间,成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率达91%。

商业地产方面,万科以印力为主要平台,累计治理商业项目总建面超1350万平方米,购物中央整体出租率(不含刷新项目)达 97%。

物流仓储方面,万纬物流则运营 64 个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳固运营项目平均出租率达 92%。

这两个“地产+”项目现在都已进入所在领域的前三甲,但并未真正为万科孝顺利润,其营收或利润也并未到达信息披露要求的10%以上的尺度。

此前,在万科股东大会上,祝九胜曾示意,新营业中的物业、物流营业,回报水平可以,一定可以笼罩融资水平,商业也不错。然则,新营业如养老、教育,甚至没有在此次财报中泛起。

与万科多元化营业多围绕地产主业差异,在头部房企中,恒大铁了心进军新能源汽车领域,并购造车上下游产业链公司,迄今斥资跨越200亿元;碧桂园则在构建地产、机械人、农业“三驾马车”的营业架构。

另一个头部房企融创,2019年上半年的多元化营业重心是文旅地产,该板块在2019年上半年继续亏损。

头部房企的多元化营业,各有千秋,暂时难言优劣。

求变

但它们已经在房地产开发主业上有所分化。万科、保利逆势增进,恒大、碧桂园、融创趋于守旧。

其中,碧桂园上半年权益销售额为2819亿元,比去年同期削减近300亿元,营收、净利润虽然保持增进势头,但增幅相较去年同期均小幅下滑。

恒大尚未宣布半年业绩,从其早先通告的盈利预警来看,由于上半年交楼面积削减,其净利润及焦点净利润,同期划分下滑49%及45%,至270亿元及300亿元,合约销售额则与去年同期相当,2018年上半年完成销售额约3042亿元。

这意味着,上半年销售额到达3340亿元,同比上升9.6%的万科,其销售增速大幅领跑碧桂园、恒大两家,有望连任中国第一房企的宝座。

孙宏斌执掌的融创合约销售额同比增进11.8%,到达2141.6亿元,被保利录得的2526亿元合约销售额逾越,保利现在是中国第四大房企。

在房地产这个高度资金麋集型的行业,融资成本是要害的输赢手之一。

保利上半年有息欠债综合成本约4.99%,同时还刊行 5亿美元债和15亿元中期票据,利率划分为3.875%及3.6%,其以低成本贮备耐久资金,并获批公司债券150亿元。

万科融资成本同样远低于行业平均水平,其刊行的各种债券中,最高一笔的利率是4.54%,最低一笔仅3.5%。

“只管万科、保利的国企靠山有助于降低融资成本,但客观来说,两家公司相对稳健的市场战略和欠债水平,都是让金融机构感应放心的要害因素。”一位信托机构高管对《棱镜》示意,在现有环境中,他们“更喜欢家底殷实的乖孩子”。

与之相比,碧桂园加权平均借贷成本则为6.13%,融创上半年刊行了多笔美元优先票据,利率则在7.25%至8.375%之间,融资成本与行业平均成本无异。

恒大此前刊行的部门美元债利率来到10%以上。

从2019年上半年拿地的情形来看,五家龙头房企气概纷歧。据易居研究院统计,碧桂园斥资856亿元,排名第一,融创斥资801亿元,排名第二,万科、保利、恒大三家拿地金额划分为558亿元、505亿元和256亿元。

恒大已经在拿地气概上吐露出守旧倾向,“并购王”融创则已明确喊出暂时住手公然市场拿地。

“今年上半年拿地显得稍多一些,但按我们的行业职位,拿的地实在不多,四五月基本住手,下半年没有拿地指标,除非是稀奇好的拿地时机。”孙宏斌在业绩说明会说。

不外,现有Top5的排名还将发生转变。早在2017年股东会上,保利董事长宋广菊就提出目的,最晚至2021年,保利要重回行业前三。

巨头的厮杀还将继续。