投资回报率房地产-未来十年投资楼市还是股市回报率比较高?

  • A+
所属分类:投资理财

未来十年投资楼市还是股市回报率比较高?

中国房产在过去的十年是最好的财富积累方式,但今天的情形已经不一样了。

房产收益高歌猛进的时代也将会一去不复返,我可以肯定的说中国未来是资本市场的主场。

在过去人们判断你有没用钱,是看你有没有买房,买房是很多普通人的人生分水岭,但是未来将会是在资本市场造富。

现在房产已经来到了高位,不会再像以往那样子快速增长。

我们看中国的股市,以前是三千点,现在也是三千点,就像荡秋千一样,现在国家正在转型升级,已经把资金市场当做国家战略在推进,过去我们靠着制造大国,靠着老百姓的勤劳取得了世界第二大经济体的成就,我们已经积累了大量的财富,现在我们想要和美国相媲美的话,争取更近一步的发展,资本市场绝对是一条必经之路。

现在国家从产业来说都是鼓励大家向着更高科技水平的行业迈进,像人工智能和5G、云计算、大数据等,这些能够颠覆我们未来生活方式的产业。但是这些产业从今天的金融结构模式来看是做不到的,以前的制造业他们都有厂房,资产等可以拿到银行作抵押借钱,但像互联网企业它是没有实质资产的,去银行拿不到钱,像小米、美团这些企业,他都是靠着资本市场的支撑,如果是靠银行借钱它是达不到今天的成就的,而且银行也不可能给他们借钱。

因此资本市场是国家兴起高科技企业、新兴行业的重要支撑,像美国的硅谷他们培育出来很多世界级的企业,如微软、苹果等他们背后就是依靠资本市场,美国股市已经牛市了十年,足够支撑他们发展,让他们取得话语权。

创新创业需要大量的钱,所以可以反观我们国家在2019年推出科创板,让那些不赚钱的企业也进行上市融资,就像今天的美团他不赚钱,京东几年都在连续亏损,但是在未来他肯定会赚取更多,他们的商业模式不是说卖个产品就赚钱。现在的证券法已经改了,他会助推中国资本市场更加国际化,我们现在的股市已经和国际化接轨,让外国人也能投资中国市场,股市更加国际化、机构化发展。

资这一系列都会促使本市场的发展,最后股市也会跟着涨。

现在来看中国未来经济由股市接棒的概率是非常大的。

房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

三、四线城市估计也就5%的利润。目前的市场环境,很多三四线城市60%的项目不敢动工,动工就是大额的银行贷款,小开发商融资成本又高,开发就意味着赔钱。

一、二线城市的利润会受到很多因素制约,主要就是拿地成本、建筑成本、政府各种税收,如果地拿的早,比较便宜,那怎么卖都是赚,100%以上的毛利都有可能;如果是拿地成本很高,举个城市例子,厦门有很多项目拿地成本比周边楼盘卖得价格都高,假设未来一年半就入市销售,以目前的涨价速度15%-20%(已经很快了,目测以后都不会超过这个速度),如果开发商不在产品溢价方面下大功夫,基本就等着赔钱卖吧。

房地产的黄金时代已经过去,现在不是一个白痴,随便开发楼盘就能赚钱的时代了,现在各地楼盘多得是,大家开始有选择,慢慢物业管理、小区规划、园林景观等因素会在购房因素中占更大比重,而不是以前单纯的看地段、交通以及配套设施这些。

小开发商未来不是消亡就是主动退市,大开发商依靠资源整合,强强联合,社区规划水平进一步升级,利润也会达到一个均衡水平。房地产毕竟是资本超密集型的产业,进入壁垒很高,所以利润方面应该还是会优于多说产业。

房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

IRR不高,现金流很好。

接触房地产行业加起来超过7年,我认为房地产的魅力不在于单品的利润,而在于――

杠杆。

房地产是最收到金融机构认可的抵押物。你想,你如果是银行行长,你愿意拿一块地作为抵押借给一个服装企业10亿元,还是拿商誉和流量抵押给一个电商10亿元?我选前者一百次。

个人买房同理,请看看中国市场上还有哪项大额消费可以只用30%的首付就可以撬动交易?首套房。

杠杆的好处在于:流动性。

当房地产市场单边上涨的时候,银根宽松,开发商借款拿地、借款开发,然后拿了四证(通常高层盖完60%,别墅封顶就可以申请预售证),就可以让用户从银行套一笔钱来购买,这是多么好的生意。

开发商往往用初期的2个亿,就带来了3-4个亿的预售收入,现金流非常健康,有现金流可以继续拿更多的地,或者拿去当小额贷款。

当然房地产项目的生命周期很长,万科一类的公司一个盘子3-4年很正常,后期的投入成本主要在完成建造,物业服务,市政缴税(很多税费也是拖延数年)等,拉平到较长的投资年限,IRR好的只有20%(2014年市场平均)。

所以,市场不好的时候,银根紧缩,杠杆使用率低,房地产的唯一优势就不明显了。这就是为什么很多地产企业进入现金流危机,烂尾楼,基于地产的小额贷款风险频发,房地产大佬转型,首付政策收紧,群众不舍得买房,价格下跌。

这也是为什么房地产不好的时候,会出现个别地区“0首付”这样的政策,目的是给开发商加杠杆。

一个好的地产项目,全周期都伴随杠杆,高度金融化:土地流转信托、土地开发信托、开发贷、过桥贷、首付贷、物业经营贷、REITs、CMBS等等。

因为资本相信:空间是唯一稀缺的资源,占有了它,我能给一切人放贷。